1) C’è una variazione nella composizione della popolazione. L’invecchiamento continua, ma allo stesso tempo c’è una sostituzione con popolazione straniera che si aggira sul 13%. Più della metà di questi sono cittadini comunitari. Queste famiglie tendono comunque a modificare la struttura della popiolazione. probabilmente le due tendenza contrarie tendono ad annullarsi a vicenda. QUESTO SIGNIFICA CHE NON CI SARA’ AUMENTO DI DOMANDA DOVUTO ALL’AUMENTO DEL NUMERO DELLE FAMIGLIE A POPOLAZIONE PRATICAMENTE COSTANTE.

2) Non è stata anora fatta (o almeno a me non risulta) una ricerca sulle abitazione non occupate. Nel 2011 verrà effettuata in occasione delc ensimento, ma sarà troppo tardi per il dimensionamento del piano. In linea generale credo che l’impressione “a pelle” sia quella giusta: c’è una percentuale rilevante di abitazioni non occupate.

3) Esistono ampie aree produttive ormai dismesse che permetterebbero du soddisfare anche una nuova crescita della donanda (per altro assai improbabile).

4) Non c’è più alcuna posibilità di lucrare sulla cosiddetta rendita di attesa; quella che permetteva di togliere abitazioni dal mercato in attesa di più profittevoli situazioni di mercato. Oggi non vendere rappresenta una perdita secca. Chi investe nel mercato residenziale DEVE VENDERE TEMPESTIVAMENTE altrimenti ci rimette. Comportamenti diversi possono essere sostenuti soltanto da chi non abbia problemi di remunerazione dei capitali investiti.

Se tutto questo è vero, chi può influenzare il mercato attraverso la pianificazione urbanistica deve pensare in maniera radicalmente diversa dal passato.

per quanto poi riguarda l’edilizia non residenziale la discussione può trasferirisi a commento dell’articolo seguente di Luciano Fiorani sui cosiddetti “capannoni”.